Kupno mieszkania

Każda transakcja kupna mieszkania musi się wiązać z koniecznością sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży u notariusza. Notariusz Marcin Olszewski w Kutnie wyjaśni znaczenie poszczególnych zapisów umowy, wskaże listę niezbędnych informacji i dokumentów, sporządzi akt notarialny, wyliczy i pobierze należne podatki, opłaty i taksą notarialną. Czynności notarialne dokonywane są sprawnie i w dogodnym dla klienta terminie.

Rola notariusza w transakcji kupna mieszkania

Notariusz, czyli osoba wykonująca zawód zaufania publicznego daje gwarancję i pewność obrotu przy zawieraniu umowy kupna mieszkania. Przystępując do czynności notarialnej notariusz ma za zadanie:

• sporządzić akt notarialny umowy sprzedaży mieszkania dbając o jej zgodność z obowiązującym prawem,
• zbadać wiarygodność dokumentów przedstawionych przez strony umowy,
• dbać o interesy obydwu stron, wykazując się absolutną bezstronnością,
• informować strony umowy o przysługujących im prawach, ciążących na nich obowiązkach oraz o skutkach poszczególnych zapisów umowy,
• wyliczyć i pobrać należne opłaty,
• złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Co to jest umowa kupna mieszkania?

Reguły prawne dotyczące umów kupna/sprzedaży mieszkań określone są w Kodeksie Cywilnym (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny) – dalej oznaczanym jako kc.

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Art. 535. kc

Akt notarialny umowy sprzedaży mieszkania określa między innymi:

• strony umowy,
• przedmiot umowy,
• cenę,
• termin i formę płatności oraz
• termin wydania mieszkania.

Jeśli zapisy umowne nie określają jednoznacznie niektórych spraw, zastosowanie mają przepisy zawarte w Kodeksie cywilnym.

Kupno mieszkania tylko u notariusza

Kupno mieszkania czyli czynność cywilnoprawna dotycząca obrotu nieruchomościami podlega szczególnym regulacjom prawnym. Co najważniejsze, zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem, transakcja kupna mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Zapisy umowy sprzedaży mieszkania nie mogą być sprzeczne z Kodeksem cywilnym nawet wtedy, gdy strony umowy takie zapisy akceptują. Notariusz doświadczony w zakresie transakcji na rynku nieruchomości przygotuje umowę kupna mieszkania zgodną z prawem i która będzie zabezpieczała interesy obu stron transakcji.

Jakie dokumenty należy przynieść do notariusza przy kupnie mieszkania?

Lista wymaganych dokumentów i informacji różni się w zależności od formy własności mieszkania. Bez względu jednak na jego rodzaj, należy przygotować następujące informacje i dokumenty:

• dane stron zawieranej umowy kupna mieszkania:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
  • numer okazywanego dokumentu tożsamości – dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• w przypadku, gdy umowę w imieniu jednej ze stron transakcji zawiera pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.

Następnie, w zależności od formy własności mieszkania, należy dostarczyć poniżej wymienione dokumenty i informacje.

Jeśli umowa sprzedaży nieruchomości dotyczy mieszkania będącego odrębną nieruchomością z księgą wieczystą:

• numer księgi wieczystej,
• określić podstawę nabycia mieszkania, poprzez okazanie jednego z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• określić wartość rynkową mieszkania,
• przedstawić zaświadczenie o rewitalizacji z Urzędu Gminy o tym, że nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
• przedstawić zaświadczenie z administracji/biura wspólnoty o wysokości zadłużenia lub jego braku z tytułu czynszu i innych opłat,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
• wypis z rejestru lokali,
• umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
• określić warunki i datę wydania mieszkania.

Jeśli umowa sprzedaży nieruchomości dotyczy mieszkania będącego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu:

• zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej), jeśli została założona,
• określić podstawę nabycia mieszkania, poprzez okazanie jednego z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• określić wartość rynkową mieszkania,
• przedstawić zaświadczenie o rewitalizacji z Urzędu Gminy o tym, że nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
• przedstawić zaświadczenie ze spółdzielni o wysokości zadłużenia lub jego braku z tytułu czynszu i innych opłat,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
• wypis z rejestru lokali,
• umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
• określić warunki i datę wydania mieszkania.

Ile płaci się u notariusza przy kupnie mieszkania?

Wartość taksy notarialnej to tylko jedna ze składowych sumy opłat pobieranych u notariusza. Oprócz niej notariusz zobowiązany jest do zainkasowania od klienta opłat sądowych i podatków, które później ma obowiązek odprowadzić do Skarbu Państwa. 

Ile wynosi opłata sądowa przy kupnie mieszkania?

Wysokość inkasowanej przez notariusza opłaty sądowej wynika z Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W przypadku sprzedaży mieszkania, notariusz najczęściej pobiera opłatę za dokonanie wpisu własności w księdze wieczystej w wysokości 200 zł.

Ile wynosi podatek PCC przy sprzedaży mieszkania?

Notariusz zobowiązany jest do pobrania od kupującego w imieniu Skarbu Państwa podatku od wzbogacenia , czyli PCC. Wysokość tego podatku określa Ustawa o PCC (Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). Zgodnie z ustawą, sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi w wysokości 2%. Jeśli sprzedawcą jest podatnik VAT, wówczas czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale zostaje obciążona podatkiem od sprzedaży i usług (VAT) w wysokości 23%.

Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Zwykle jest to cena sprzedaży nieruchomości. Czy zatem można zaniżyć cenę nieruchomości, aby zmniejszyć podatek? Oczywiście nie! Notariusz nie weryfikuje ceny nieruchomości zawartej w umowie, ale robią to urzędnicy z urzędu skarbowego. Jeśli ustalona przez strony umowy cena sprzedaży w ocenie urzędnika została zaniżona, strony zostają wezwane do jej skorygowania. Jeżeli i po korekcie cena nadal zostanie uznana za zaniżoną, urząd powoła biegłego w celu określenia wartości rynkowej. W przypadku, gdy określona przez biegłego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy, koszty sporządzenia opinii poniesie kupujący, a za podstawę opodatkowania przyjęta zostanie wartość mieszkania określona przez biegłego.

Kupno mieszkania – koszt notariusza

Opłaty za czynności notarialne podejmowane przez notariusza Marcina Olszewskiego w Kutnie reguluje Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Rozporządzenia określa stawki maksymalne, będące podstawą honorarium notariusza w konkretnej sprawie. Każdorazowo cena wykonanej usługi ustalana jest indywidualnie na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.

Na koszt notariusza przy sporządzaniu umowy kupna mieszkania składają się: 

1. taksa notarialna liczona od wartości przedmiotu umowy,
2. opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego w wysokości 200 zł oraz
3. koszt sporządzenia wypisów – 6 zł za każdą stronę.

Na opłatę od czynności notarialnych nałożony jest 23-procentowy podatek PTiU (VAT).

Przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania, wysokość taksy notarialnej obniżona jest o połowę od następujących stawek podstawowych:

• 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.

Dla przykładu, jeśli kupujemy mieszkanie o wartości 400 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi 1185 zł (505 zł + 680 zł) netto. Do tego należy doliczyć 200 zł za złożenie wniosku wieczystoksięgowego oraz opłatę za wypisy zależną od objętości aktu i ilości wypisów.

Kto płaci za notariusza przy kupnie mieszkania?

Choć nie jest to uregulowane prawnie, przyjęło się, że wynagrodzenie notariusza, wraz z podatkiem VAT, reguluje kupujący. Nie zmienia to faktu, że strony umowy mogą ustalić inaczej, na przykład, że taksę notarialną uiszczająpo połowie zarówno kupujący, jak i sprzedający.