Umowa sprzedaży nieruchomości

Każda transakcja kupna nieruchomości musi się wiązać z koniecznością sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży u notariusza. Notariusz Marcin Olszewski w Kutnie wyjaśni znaczenie poszczególnych zapisów umowy, wskaże listę niezbędnych informacji i dokumentów, sporządzi akt notarialny i wniosek wieczystoksięgowy, wyliczy i pobierze należne podatki, opłaty i taksą notarialną. Czynności notarialne dokonywane są sprawnie i w dogodnym dla klienta terminie.

Rola notariusza w transakcji kupna nieruchomości

Zakup nieruchomości niemal dla każdego człowieka oznacza podjęcia ważnej decyzji, nierzadko wiążącej się z inwestycją dorobku całego życia. Notariusz, czyli osoba wykonująca zawód zaufania publicznego daje gwarancję i pewność obrotu przy zawieraniu umowy kupna nieruchomości. Przystępując do czynności notarialnej notariusz ma za zadanie:

• sporządzić akt notarialny umowy sprzedaży nieruchomości dbając o jej zgodność z obowiązującym prawem,
• zbadać wiarygodność dokumentów przedstawionych przez strony umowy,
• dbać o interesy obydwu stron, wykazując się absolutną bezstronnością,
• informować strony umowy o przysługujących im prawach, ciążących na nich obowiązkach oraz o skutkach poszczególnych zapisów umowy,
• wyliczyć i pobrać należne opłaty,
• złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Co to jest nieruchomość?

Definicja nieruchomości zawarta została w art. 46 §1 Kodeksu Cywilnego (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale zgruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego

Wyodrębnione są więc:

• grunty,
• budynki i
• lokale (mieszkania lub lokale użytkowe).

W przypadku nieruchomości gruntowej, własność dotyczy nie tylko samego gruntu, lecz także przestrzeni znajdującej się nad nim, jak i pod nim. Dobra z gruntem związane to w szczególności budynki, drzewa czy urządzenia.

Nieruchomości gruntowe dzielą się z kolei na:

• działki budowlane, 
• działki rolne, 
• działki inwestycyjne, 
• działki siedliskowe oraz
• działki leśne. 

Niekiedy klienci zgłaszają się do kancelarii celem zakupu działki rekreacyjnej, czyli rodzinnego ogrodu działkowego. Warto zaznaczyć, że choć rodzinne ogrody działkowe są w posiadaniu ich użytkowników i można je sprzedawać, jednak formalnie mogą być własnością Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub stowarzyszeń ogrodowych.

Jako nieruchomość budynkową rozumieć należy budynek posiadający innego właściciela niż grunt, na którym się znajduje.

Kolejną wyodrębnioną własnością nieruchomości jest lokal, który zgodnie z definicją jest częścią budynku posiadającą innego właściciela niż sam budynek.

Nieruchomości gruntowe podlegają prawu własności poświadczonym wpisem w księdze wieczystej, a ich obrót dla zachowania ważności wymaga formy aktu notarialnego.

Co to jest umowa sprzedaży nieruchomości?

Reguły prawne dotyczące umów kupna/sprzedaży nieruchomości określone są w Kodeksie Cywilnym .

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Art. 535. kc

Akt notarialny umowy sprzedaży nieruchomości określa między innymi:

• strony umowy,
• przedmiot umowy,
• cenę,
• termin i formę płatności oraz
• termin wydania nieruchomości w użytkowanie.

Jeśli zapisy umowne nie określają jednoznacznie niektórych spraw, zastosowanie mają przepisy zawarte w Kodeksie cywilnym.

Kupno nieruchomości tylko u notariusza

Kupno nieruchomości czyli czynność cywilnoprawna dotycząca obrotu nieruchomościami podlega szczególnym regulacjom prawnym. Co najważniejsze, zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem, transakcja kupna nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Zapisy umowy sprzedaży nieruchomości nie mogą być sprzeczne z Kodeksem cywilnym nawet wtedy, gdy strony umowy takie zapisy akceptują. Notariusz doświadczony w zakresie transakcji na rynku nieruchomości przygotuje umowę sprzedaży nieruchomości zgodną z prawem i która będzie zabezpieczała interesy obu stron transakcji.

Jakie dokumenty należy przynieść do notariusza przy kupnie nieruchomości?

Lista wymaganych dokumentów i informacji różni się w zależności od rodzaju nieruchomości. Bez względu jednak na jego rodzaj, należy przygotować następujące informacje i dokumenty:

• dane stron zawieranej umowy sprzedaży nieruchomości:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
  • numer okazywanego dokumentu tożsamości – dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• w przypadku, gdy umowę w imieniu jednej ze stron transakcji zawiera pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.

Następnie, w zależności od rodzaju nieruchomości, należy dostarczyć poniżej wymienione dokumenty i informacje:

• numer księgi wieczystej,
• określić podstawę nabycia nieruchomości, poprzez okazanie jednego z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• określić wartość rynkową nieruchomości,
• umowa kredytowa, jeżeli nabycie nieruchomości jest finansowane z kredytu,
• oświadczenie banku do ustanowienia hipoteki w akcie oraz umowy kredytowej, w przypadku gdy kupujący uiszczają cenę z udzielonego im przez bank kredytu i chcą ustanowić hipotekę w samym akcie notarialnym;
• jeżeli w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka – zaświadczenie z banku stwierdzające wysokość zadłużenia z tytułu umowy kredytu, wskazujące numer rachunku bankowego albo zaświadczenie stwierdzające, że kredyt został spłacony i wyrażające zgodę banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej,
• termin zapłaty;
• data i warunki wydania nieruchomości;
• umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
• cena sprzedaży wraz z określeniem sposobu jej zapłaty:gotówką lub przelewem, 
• numer konta bankowego, na które ma być dokonana płatność ceny,
• w przypadku sprzedaży mieszkania:
  • przedstawić zaświadczenie z administracji/biura wspólnoty lub spółdzielni o wysokości zadłużenia lub jego braku z tytułu czynszu i innych opłat,
  • zaświadczenie o rewitalizacji z Urzędu Gminy o tym, że nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
  • zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
  • wypis z rejestru lokali;
• w przypadku sprzedaży działki:
  • zaświadczenie o przeznaczeniu działki gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu zaświadczenie o braku planu oraz o tym, iż nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej nieruchomości,
  • wypis z rejestru gruntów dla działki;
  • jeżeli działka jest zabudowana – okazanie świadectwa charakterystyki energetycznej (jeżeli zostało wydane), a przy budynkach mieszkalnych również o przedłożenie zaświadczenia o braku zameldowanych osób w budynku.
  • jeżeli działka powstała w wyniku podziału i podział ten nie został jeszcze ujawniony w księdze wieczystej, niezbędne będzie przedłożenie wyciągu z wykazu zmian gruntowych, wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla działek powstałych w wyniku podziału oraz ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział – o ile została wydana;
  • jeżeli działka powstała w wyniku podziału – ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości (jeśli była wydana) oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej.

Ile płaci się u notariusza przy sprzedaży nieruchomości?

Wartość taksy notarialnej to tylko jedna ze składowych sumy opłat pobieranych u notariusza. Oprócz niej notariusz zobowiązany jest do zainkasowania od klienta opłat sądowych i podatków, które później ma obowiązek odprowadzić do Skarbu Państwa. 

Ile wynosi opłata sądowa przy sprzedaży nieruchomości?

Wysokość inkasowanej przez notariusza opłaty sądowej wynika z Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W przypadku sprzedaży nieruchomości, notariusz najczęściej pobiera opłatę za dokonanie wpisu własności w księdze wieczystej w wysokości 200 zł.

Ile wynosi podatek PCC przy sprzedaży nieruchomości?

Notariusz zobowiązany jest do pobrania od kupującego w imieniu Skarbu Państwa podatku od wzbogacenia , czyli PCC. Wysokość tego podatku określa Ustawa o PCC (Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). Zgodnie z ustawą, sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi w wysokości 2%. Jeśli sprzedawcą jest podatnik VAT, wówczas czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale zostaje obciążona podatkiem od sprzedaży i usług (VAT) w wysokości 23%.

Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości i zwykle jest to cena jej sprzedaży. Czy zatem można zaniżyć cenę nieruchomości, aby zmniejszyć podatek? Oczywiście nie! Notariusz nie weryfikuje ceny nieruchomości zawartej w umowie, ale robią to urzędnicy z urzędu skarbowego. Jeśli ustalona przez strony umowy cena sprzedaży w ocenie urzędnika została zaniżona, strony zostają wezwane do jej skorygowania. Jeżeli i po korekcie cena nadal zostanie uznana za zaniżoną, urząd powoła biegłego w celu określenia wartości rynkowej. W przypadku, gdy określona przez biegłego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy, koszty sporządzenia opinii poniesie kupujący, a za podstawę opodatkowania przyjęta zostanie wartość nieruchomości określona przez biegłego.

Sprzedaż nieruchomości – koszt notariusza

Opłaty za czynności notarialne podejmowane przez notariusza Marcina Olszewskiego w Kutnie reguluje Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, będące podstawą honorarium notariusza w konkretnej sprawie. Każdorazowo cena wykonanej usługi ustalana jest indywidualnie na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.

Na koszt notariusza przy sporządzaniu umowy kupna nieruchomości składają się: 

1. taksa notarialna liczona od wartości przedmiotu umowy,
2. opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego w wysokości 200 zł oraz
3. koszt sporządzenia wypisów – 6 zł za każdą stronę.

Na opłatę od czynności notarialnych nałożony jest 23-procentowy podatek PTiU (VAT).

Przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości obowiązują następujące stawki podstawowe:

• 100 zł przy wartości nieruchomości do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości nieruchomości powyżej 2 000 000 zł.

Dla przykładu, jeśli sprzedajemy nieruchomość o wartości 400 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi 2370 zł (1010 zł + 1360 zł) netto. Do tego należy doliczyć 200 zł za złożenie wniosku wieczystoksięgowego oraz opłatę za wypisy zależną od objętości aktu i ilości wypisów.

Kto płaci za notariusza przy sprzedaży nieruchomości?

Choć nie jest to uregulowane prawnie, przyjęło się, że wynagrodzenie notariusza, wraz z podatkiem VAT, reguluje kupujący. Nie zmienia to faktu, że strony umowy mogą ustalić inaczej, na przykład, że taksę notarialną uiszczająpo połowie zarówno kupujący, jak i sprzedający.